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loueur en meuble non professionnel

   

 

DEFINITION DU STATUT

• Logement neuf ou ancien.
• Location meublée (Nature des revenus (loyers) perçus : B.I.C.).
• Location à une personne physique ou morale.

 

LE PRINCIPE

• Les éventuels déficits d’exploitation ne sont pas imputables sur le revenu global mais sont reportables (au maximum 5 ans) sur les revenus de même nature (B.I.C. non professionnels).
  Les charges à prendre en considération sont entre autres :
  • Les frais d’acquisition (honoraires, frais de montage, droit d’enregistrement, commissions). La déduction de ces frais peut être étalée sur 5 ans au maximum par fractions égales. Il est également possible de les imputer sur un seul exercice.
  • Les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition.
  • Les charges de gestion (expert-comptable, conseil juridique, etc.).
  • L’impôt foncier.
  • Les dépenses d’entretien et de réparation.
  • La taxe professionnelle.
  • Les charges de copropriété.
• L’immeuble (hors terrain) est amorti selon la règle des amortissements différés(1) sur une durée comprise entre 20 et 30 ans .
  Le mobilier est amorti selon la règle des amortissements différés(1) sur une durée comprise entre 5 et 10 ans.
  (1) Les amortissements sont comptablement constatés tous les ans. Par contre fiscalement, ils ne sont imputables qu’à hauteur du loyer diminué des autres charges, l’excédent étant reportable sans limitation de durée. Les amortissements ne peuvent en aucun cas contribuer au déficit.
• Si le bien est donnée en location à une société d’exploitation qui le sous-loue meublé avec les services para hôteliers, le loueur en meublé non professionnel sera soumis à T.V.A. Il pourra ainsi récupérer la T.V.A. grevant son acquisition et ses charges (19,6 %), en contre partie il devra reverser celle collectée sur les loyers (5,5 %).
  La récupération de la T.V.A. (pour certains immeubles neufs) payée sur le montant d’acquisition est un avantage fiscal définitivement acquis après 20 ans de détention.
  
   
• Au regard de l’ISF, le local loué meublé est compris dans votre patrimoine imposable.
• Les plus-values et moins-values réalisées relèvent du régime des plus-values privées:
  • Les plus-values à court terme sont celles réalisées dans les 2 ans suivant l’acquisition. Après application d’un abattement de 6 000 F par an, elles sont ajoutées au revenu imposable.
  • Les plus-values à long terme sont celles réalisées plus de 2 ans après l’acquisition :
  • Le prix de revient du bien cédé fait l’objet d’une revalorisation (fonction de la variation de l’indice des prix à la consommation depuis la date d’acquisition).
  • La plus-value obtenue est elle-même réduite par application d’un abattement forfaitaire par année de détention au-delà de la 2ème année.
• Pour le calcul de l’impôt sur le revenu;
  un système spécial de prise en compte de la plus-value (division par 5) permet d’atténuer la progressivité du barème à l’égard de ladite plus-value.

 

SYNTHESE

Le régime L.M.N.P. est particulièrement adapté aux investisseurs souhaitant se constituer un revenu complémentaire défiscalisé.

Nous ne mettons plus ce site à jour, nous fonctionnons au cas par cas,
merci de nous CONTACTER.

 

Septembre 2009 - Le régime de la location meublée éclairci

(Agefi – PT)

Réformé par la loi de Finances pour 2009, le statut du loueur en meublé professionnel est désormais réservé aux personnes réalisant cette activité à titre principal Une instruction précise le champ d’application de la location meublée et les conséquences du changement de qualité de professionnel en non-professionnel

Une instruction administrative du 28 juillet dernier revient sur le régime fiscal des loueurs en meublé qui a été aménagé par les lois de Finances pour 2009 (1).

Location meublée et parahôtellerie.
L’administration apporte des précisions sur le champ d’application du régime de la location meublée et le distingue du régime de parahôtellerie. Ainsi, lorsque les services en sus de l’hébergement - petit déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge ou réception même non personnalisée - sont proposés à titre accessoire et dans des conditions différentes des établissements hôteliers, l'activité relève bel et bien du régime de la location meublée. Si ces prestations sont fournies par un exploitant, le bailleur doit conclure avec celui-ci un contrat de louage de choses, et non de services, et il ne doit pas être intéressé aux résultats de l’exploitant.

Locaux de services.
Le texte clarifie également les effets de l’acquisition de locaux de services (restaurant…). « Etant donné que les parties communes représentent une part importante des surfaces dans les résidences, la crainte était qu’en cas d’acquisition de ces parties par l’investisseur, l’administration fiscale ventile les loyers entre les parties privatives et communes et considère que ces dernières ne bénéficient pas du régime de la location meublée, explique Régis Pujol, notaire. L’instruction admet clairement que ces parties sont nécessaires à l’exploitation et qu’elles peuvent être louées par le bailleur sous conditions, ce qui renforce la sécurité d’un tel investissement. »
Pour relever du régime de la location meublée, le texte pose ainsi trois conditions. Premièrement, la location porte sur des locaux à usage d’habitation sans autre prestation. Deuxièmement, la location des parties communes doit être accessoire et ne pas être rémunérée - cette condition est satisfaite dès lors que les loyers des parties privatives représentent bien le prix du marché. Enfin, le bailleur ne doit pas participer à la gestion ou aux résultats de l’exploitation.
Cette dernière exigence risque de poser problème. En effet, certains exploitants proposent désormais un loyer indexé sur le chiffre d’affaires, notamment en raison des conditions plus difficiles de marché. « Le bailleur connaît pourtant cet aléa, mais l’instruction n’admet pas les loyers intéressés, regrette Régis Pujol. Cela dit, seuls les LMP d’une part et les LMNP investissant en résidences éligibles au Censi/Bouvard (2), d’autre part, sont susceptibles d’être gênés par cet interdit. »

Fin du LMP pour les retraités.
Depuis la loi de Finances pour 2009, trois conditions cumulatives sont à respecter pour être loueur en meublé professionnel : un membre au moins du foyer fiscal inscrit au registre du commerce et des sociétés, 23.000 euros TTC de recettes annuelles de location meublée, prépondérance de ces recettes sur les autres revenus d’activité du foyer fiscal.
L’instruction confirme bel et bien la fin du statut LMP pour bon nombre de loueurs retraités puisqu’elle inclut les pensions et rentes viagères dans les traitements et salaires à comparer aux recettes locatives. « Cette mesure est critiquable car les pensions de retraite ne constituent pas des revenus d’activité. De plus, elle est difficile à comprendre par le contribuable puisque pour l’ISF, où une comparaison similaire est à opérer, les pensions de retraite ne sont pas prises en compte », estime Jean-Louis Le Boulc’h, avocat au sein du cabinet Agika.

LMP et ISF.
Il est donc possible d’être LMP au titre de l’ISF et de ne pas l’être pour le calcul de l’impôt sur le revenu. « Il est toujours possible d’être exonéré de l’ISF dans les mêmes conditions qu’auparavant. Toutefois, l’instruction manque de précisions concernant l’ISF, souligne Yves Bernard, expert-comptable. En effet, pour être qualifié de LMP au sens des bénéfices industriels et commerciaux, l’inscription d’un seul membre du foyer suffit, ce qui n’est pas précisé au sens de l’ISF. Ainsi, Monsieur et Madame doivent-ils tous deux être inscrits pour bénéficier de l’exonération de leur bien ?

De LMP à LMNP.
Pour apprécier l’un des critères du LMP - la prépondérance des recettes locatives par rapport aux autres revenus - la loi a aménagé un mécanisme transitoire qui est illustré dans l’instruction. « Le calcul de la mesure transitoire reste fastidieux car il s’effectue immeuble par immeuble et par période de douze mois, et non par année civile », relève Yves Bernard.
L’instruction précise que le changement de qualité de LMP à LMNP n’entraîne pas les conséquences fiscales d’une cessation d’activité.
« Il faut identifier les conséquences de la perte du statut de LMP. Pour nombre de loueurs en meublé, elles seront quasi inexistantes, notamment lorsqu’ils ont d’ores et déjà imputé les déficits fiscaux et que l’investissement a été réalisé dans l’optique de préparation à la retraite », considère Jean-Louis Le Boulc’h.« En revanche, il y a une différence de traitement des plus-values entre les LMP qui ont vendu avant le 1er janvier 2009 et ceux qui vendent après cette date, poursuit l’avocat. Les personnes qui ont réalisé des achats à Courchevel, à Megève ou à Saint-Tropez, par exemple, pourront effectivement constater des plus-values importantes. Plusieurs solutions peuvent être envisagées pour conserver le statut LMP. Ainsi, les contribuables qui exercent leur activité en société peuvent privilégier une stratégie de distribution de dividendes, lesquels ne sont pas pris en compte dans le calcul comparatif ; d’autres peuvent envisager d’affecter à la location meublée des appartements loués nus, ou encore réaliser de nouvelles acquisitions en comparant avec l’intérêt du dispositif Bouvard. »

Régime des plus-values.
L’administration apporte quelques commentaires sur l’impact de la modification du statut, s’agissant de la situation des déficits, et éclaircit également le sort des plus-values (lire l'encadré). « La règle est simple, considère Régis Pujol. En cas de cession d’un immeuble, le régime des plus-values applicable dépendra de la qualité du loueur l’année de la vente, ce qui ouvre la porte à des arbitrages relativement faciles, si l’on prend soin cependant à ne pas passer les bornes de l’abus de droit. »Comme le caractère professionnel ou non du loueur en meublé n’est pas toujours connu lors de la cession, il peut être admis que s’applique le régime des plus-values découlant du statut de l’année précédente. En cas de modification de la qualité, une régularisation sera réalisée lors de l’imposition des revenus de l’année de cession.
Par ailleurs, lors de l’acquisition d’un bien, le LMP a dû choisir le régime des frais d’acquisition : soit ces derniers sont immobilisés, soit ils sont passés en charges.« Cette option est irrévocable et peut poser problème lors d’un changement de statut, relève Yves Bernard. Ainsi, de nombreux LMP ont opté pour les charges et s’ils deviennent LMNP et souhaitent effectuer un nouvel investissement, les frais d’acquisition seront passés en charges alors qu’il pourrait être préférable de les immobiliser. »

Amortissement.
L’instruction porte également sur une mesure du dispositif Bouvard (LMNP en réduction d'impôt), lequel fera également l’objet d’une instruction. Ainsi, les meubles restent amortis dans les conditions de droit commun. La limitation de la déductibilité des amortissements, qui portent sur le prix de revient du bien retenu pour le calcul de la réduction d’impôt, s’applique pendant toute la durée de l’amortissement. Ces amortissements non déductibles sont ainsi perdus définitivement, y compris si le contribuable devient LMP.
(1) BOI4 F-3-09 du 28 juillet 2009 / article 90 de la loi de Finances pour 2009 n°2008-1425 et article 15 de la deuxième loi de Finances rectificative pour 2009 n°2009-431.
(2) Le dispositif Bouvard en LMNP ouvre droit à une réduction d'impôt de 25 % : art. 199 sexicies du CGI.

L’art de se constituer un capital en déboursant ses économies d’impôt !

 

Sur quels dispositifs législatifs vous appuyer-vous ?

Nous nous appuyons sur une nouvelle mesure fiscale (art……….) qui se nomme loi « Scellier Censi-Bouvard, »mis en place par le service public, en avril 2009.Cette loi combine les avantages du statut LMNP (loueur meublé non professionnel) et permet d’avoir un rendement global net, très important (plus de 10%, en tenant compte de la récupération de la TVA+ Rendement locatif+Economie d’Impôt ).

La loi Scellier Censi-Bouvard permet :

1) D’atteindre 75 000 euros d’économie d’impôt sur 9 ans, soit 8 333 euros par an

2) La récupération de la TVA de l’opération au taux de 19.6% net d’impôt

3) D’avoir un rendement locatif net sur des longues durées, permettant de se constituer un complément retraite à plus de 8% net, à la sortie de l’opération.

L’administration fiscale et le gouvernement ont mis en place cette mesure afin de résorber les besoins du service public (toujours grandissants) dans certains secteurs sociaux : résidences pour personnes agréés dépendantes,(appelées EHPAD), résidences pour handicapés, résidences étudiantes, résidences affaires et résidences de tourismes.    

Ainsi, l’Etat et les collectivités réalisent des projets locaux, sans augmenter la pression fiscale.         

A partir de quel niveau d’imposition peut-on envisager une telle opération ?

Dans la pyramide des revenus français, nous nous intéressons a 17% de la population française, qui paie plus de 2500 euros d’impôts. Il ne faut pas oublier que ces  12% (environ 2 500 000 personnes) paient  57% de l’impôt en France. Le problème, c’est qu’il n’y a pas assez de produits de défiscalisation en loi « Scellier Censi-Bouvard » pour tout le monde chaque année. En effet, nous acceptons cette année, moins de 300 clients nouveaux, car les produits restent très rares (ils sont soumis a des autorisations administratives et préfectorales, longues à obtenir .Ce montage reste encore très confidentiel et donc méconnu du grand public.

Comment monter, très concrètement, une opération de défiscalisation ?

La difficulté du montage (appelé « Package Scellier Censi-Bouvard »), c’est de mettre en place avec les services publics une résidence services éligible Scellier « Censi-Bouvard » dans chaque département là ou les besoins sont très importants. En effet, la durée de traitement et de mise en place avec les élus locaux (mairie, conseil général et préfecture) peut durer de 4 a7 ans. Le dossier est ensuite agrée, par la plupart des plus grande banques Françaises. Qui vont préfinancer, via nos investisseurs, les murs de l’opération. Grace au « package fiscal », le fond de commerce est géré par un exploitant agréé par le département et les « murs du projet » sont portés par les contribuables qui vont le financer avec leur économies d’impôt, le TVA et rendement du produit.

Le contribuable capitalise ainsi, ses économies d’impôt,pour les récupérer à partir de la dixième année s’il le désire, sachant qu’il est préférable de conserver se rare produit pour la retraite, car le rendement  interne augmente, au fil du temps. Le contribuable intervient exactement comme un fond de pension, permettant de préfinancer l’opération départementale à moindre frais pour le gestionnaire.

Pourquoi l’Etat permet- il a des contribuable de défiscaliser et quel est son intérêt ?

C’est évident. En faisant des remises d’impôts, il y a ainsi une réorientation de l’épargne fiscale des contribuables, qui vont indirectement financer des besoins publics en les privatisant .Ainsi, l’Etat privatise ses besoins départementaux (tout en les contrôlant), donc moins de fonctionnaires, désendettement et surtout création d’emplois a la construction du projet et a sa gestion. Finalement, l’Etat et les collectivités locales encaissent ainsi, pour de longues années : Taxe foncière, taxe d habitations, taxe professionnelle, charges sociales et TVA sur le chiffre d’affaires de l’exploitation.

Comment vous démarquez-vous par rapport a vos concurrents ?

Nous rencontrons très peu de concurrence, car tous les autres cabinets vous proposeront toujours la même chose Monuments historiques, Gego  , Scellier classique . Ils vendent uniquement un bien immobilier et souvent le SAV ensuite laisse à désirer. Ils n’ont pas la structure adéquate (1a5 personnes maximum.) Chez nous, ce que l’on propose au client, c’est un véritable « produit financier » à but de défiscalisation en toute tranquillité et sécurité. Pour cela, notre équipe représente plus de 20 personnes avec uniquement 10 conseillers en optimisation fiscale. Les autres gèrent les procédures des produits a la place des clients : service administratif et juridique service montage des dossiers bancaires , Back office , service après vente  (afin de répondre a tout moment aux interrogations de nos clients) , suivi déclaratif et comptable par des cabinets d’experts-comptables habitués a ce type de montage . Ainsi, le client est pris en charge pendant tout le cycle du produit.

Pourquoi autant d’investissement humain au service du client ?

Car une personne seule ne peut monter avec autant de pertinence et de rentabilité un « Package ». Cette politique paie aujourd’hui car notre chiffre d’affaires global progresse de 30% par an avec une satisfaction client en augmentation constante, car plus de 50% de nos nouveaux clients sont des recommandations …

 

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