loueur en meuble non professionnel
DEFINITION DU STATUT
LE PRINCIPE
SYNTHESE
Le régime L.M.N.P. est particulièrement adapté aux investisseurs souhaitant se constituer un revenu complémentaire défiscalisé.
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Septembre 2009 - Le régime de la location meublée éclairci
(Agefi – PT)
Réformé par la loi de Finances pour 2009, le statut du loueur en meublé professionnel est désormais réservé aux personnes réalisant cette activité à titre principal Une instruction précise le champ d’application de la location meublée et les conséquences du changement de qualité de professionnel en non-professionnel
Une instruction administrative du 28 juillet dernier revient sur le régime fiscal des loueurs en meublé qui a été aménagé par les lois de Finances pour 2009 (1).
Location
meublée et parahôtellerie.
L’administration apporte des précisions sur le champ d’application du régime de
la location meublée et le distingue du régime de parahôtellerie. Ainsi, lorsque
les services en sus de l’hébergement - petit déjeuner, nettoyage régulier,
fourniture de linge ou réception même non personnalisée - sont proposés à titre
accessoire et dans des conditions différentes des établissements hôteliers,
l'activité relève bel et bien du régime de la location meublée. Si ces
prestations sont fournies par un exploitant, le bailleur doit conclure avec
celui-ci un contrat de louage de choses, et non de services, et il ne doit pas
être intéressé aux résultats de l’exploitant.
Locaux de
services.
Le texte clarifie également les effets de l’acquisition de locaux de services
(restaurant…). « Etant donné que les parties communes représentent une part
importante des surfaces dans les résidences, la crainte était qu’en cas
d’acquisition de ces parties par l’investisseur, l’administration fiscale
ventile les loyers entre les parties privatives et communes et considère que
ces dernières ne bénéficient pas du régime de la location meublée, explique
Régis Pujol, notaire. L’instruction admet clairement que ces parties sont
nécessaires à l’exploitation et qu’elles peuvent être louées par le bailleur
sous conditions, ce qui renforce la sécurité d’un tel investissement. »
Pour relever du régime de la location meublée, le texte pose ainsi trois
conditions. Premièrement, la location porte sur des locaux à usage d’habitation
sans autre prestation. Deuxièmement, la location des parties communes doit être
accessoire et ne pas être rémunérée - cette condition est satisfaite dès lors
que les loyers des parties privatives représentent bien le prix du marché.
Enfin, le bailleur ne doit pas participer à la gestion ou aux résultats de
l’exploitation.
Cette dernière exigence risque de poser problème. En effet, certains
exploitants proposent désormais un loyer indexé sur le chiffre d’affaires,
notamment en raison des conditions plus difficiles de marché. « Le bailleur
connaît pourtant cet aléa, mais l’instruction n’admet pas les loyers
intéressés, regrette Régis Pujol. Cela dit, seuls les LMP d’une part et
les LMNP investissant en résidences éligibles au Censi/Bouvard (2), d’autre
part, sont susceptibles d’être gênés par cet interdit. »
Fin du LMP
pour les retraités.
Depuis la loi de Finances pour 2009, trois conditions cumulatives sont à
respecter pour être loueur en meublé professionnel : un membre au moins du
foyer fiscal inscrit au registre du commerce et des sociétés, 23.000 euros TTC
de recettes annuelles de location meublée, prépondérance de ces recettes sur
les autres revenus d’activité du foyer fiscal.
L’instruction confirme bel et bien la fin du statut LMP pour bon nombre de
loueurs retraités puisqu’elle inclut les pensions et rentes viagères dans les
traitements et salaires à comparer aux recettes locatives. « Cette mesure
est critiquable car les pensions de retraite ne constituent pas des revenus
d’activité. De plus, elle est difficile à comprendre par le contribuable
puisque pour l’ISF, où une comparaison similaire est à opérer, les pensions de
retraite ne sont pas prises en compte », estime Jean-Louis Le Boulc’h,
avocat au sein du cabinet Agika.
LMP et ISF.
Il est donc possible d’être LMP au titre de l’ISF et de ne pas l’être pour le
calcul de l’impôt sur le revenu. « Il est toujours possible d’être exonéré
de l’ISF dans les mêmes conditions qu’auparavant. Toutefois, l’instruction
manque de précisions concernant l’ISF, souligne Yves Bernard,
expert-comptable. En effet, pour être qualifié de LMP au sens des bénéfices
industriels et commerciaux, l’inscription d’un seul membre du foyer suffit, ce
qui n’est pas précisé au sens de l’ISF. Ainsi, Monsieur et Madame doivent-ils
tous deux être inscrits pour bénéficier de l’exonération de leur bien ?
De LMP à
LMNP.
Pour apprécier l’un des critères du LMP - la prépondérance des recettes
locatives par rapport aux autres revenus - la loi a aménagé un mécanisme
transitoire qui est illustré dans l’instruction. « Le calcul de la mesure
transitoire reste fastidieux car il s’effectue immeuble par immeuble et par
période de douze mois, et non par année civile », relève Yves Bernard.
L’instruction précise que le changement de qualité de LMP à LMNP n’entraîne pas
les conséquences fiscales d’une cessation d’activité.
« Il faut identifier les conséquences de la perte du statut de LMP. Pour
nombre de loueurs en meublé, elles seront quasi inexistantes, notamment
lorsqu’ils ont d’ores et déjà imputé les déficits fiscaux et que
l’investissement a été réalisé dans l’optique de préparation à la retraite », considère
Jean-Louis Le Boulc’h.« En revanche, il y a une différence de traitement des
plus-values entre les LMP qui ont vendu avant le 1er janvier 2009 et ceux qui
vendent après cette date, poursuit l’avocat. Les personnes qui ont
réalisé des achats à Courchevel, à Megève ou à Saint-Tropez, par exemple,
pourront effectivement constater des plus-values importantes. Plusieurs
solutions peuvent être envisagées pour conserver le statut LMP. Ainsi, les
contribuables qui exercent leur activité en société peuvent privilégier une
stratégie de distribution de dividendes, lesquels ne sont pas pris en compte
dans le calcul comparatif ; d’autres peuvent envisager d’affecter à la location
meublée des appartements loués nus, ou encore réaliser de nouvelles
acquisitions en comparant avec l’intérêt du dispositif Bouvard. »
Régime des
plus-values.
L’administration apporte quelques commentaires sur l’impact de la modification
du statut, s’agissant de la situation des déficits, et éclaircit également le
sort des plus-values (lire l'encadré). « La règle est simple,
considère Régis Pujol. En cas de cession d’un immeuble, le régime des
plus-values applicable dépendra de la qualité du loueur l’année de la vente, ce
qui ouvre la porte à des arbitrages relativement faciles, si l’on prend soin
cependant à ne pas passer les bornes de l’abus de droit. »Comme le
caractère professionnel ou non du loueur en meublé n’est pas toujours connu
lors de la cession, il peut être admis que s’applique le régime des plus-values
découlant du statut de l’année précédente. En cas de modification de la
qualité, une régularisation sera réalisée lors de l’imposition des revenus de
l’année de cession.
Par ailleurs, lors de l’acquisition d’un bien, le LMP a dû choisir le régime
des frais d’acquisition : soit ces derniers sont immobilisés, soit ils sont
passés en charges.« Cette option est irrévocable et peut poser problème lors
d’un changement de statut, relève Yves Bernard. Ainsi, de nombreux LMP
ont opté pour les charges et s’ils deviennent LMNP et souhaitent effectuer un
nouvel investissement, les frais d’acquisition seront passés en charges alors
qu’il pourrait être préférable de les immobiliser. »
Amortissement.
L’instruction porte également sur une mesure du dispositif Bouvard (LMNP en réduction
d'impôt), lequel fera également l’objet d’une instruction. Ainsi, les meubles
restent amortis dans les conditions de droit commun. La limitation de la
déductibilité des amortissements, qui portent sur le prix de revient du bien
retenu pour le calcul de la réduction d’impôt, s’applique pendant toute la
durée de l’amortissement. Ces amortissements non déductibles sont ainsi perdus
définitivement, y compris si le contribuable devient LMP.
(1) BOI4 F-3-09 du 28 juillet 2009 / article 90 de la loi de Finances pour 2009
n°2008-1425 et article 15 de la deuxième loi de Finances rectificative pour
2009 n°2009-431.
(2) Le dispositif Bouvard en LMNP ouvre droit à une réduction d'impôt de 25 % :
art. 199 sexicies du CGI.